住宅ローンが残っている家はどうしたらいい？
コラム財産分与時間のすれ違いや性格の不一致などでパートナーとの離婚を考えている人もいるのではないでしょうか。離婚を考えているけど、住宅ローンの返済が残っていてどうなるか…不安だという方もいます。
今回は離婚時にローンが残っている家はどうすればいいかをご説明します。
Contents
住宅の財産分与
離婚時にお互いの財産を分ける「財産分与」というものが行われ、住宅もこの財産分与の対象になります。
しかし、家は夫婦で一つの持ち物になるので、財産分与の際はいくつかの方法で分与されます。
一方が取得する
夫婦のどちらか一方が所有する場合、所有者は相手に対して家の価値の半額を代償金として支払うことで家を取得することができます。
売却する
離婚時に家を売却する場合は、売却代金を半分ずつ分けることで財産分与するという方法です。
共有する
家を半分ずつ夫婦の持ち分として共有するという方法です。
共有しているので、離婚後も夫婦のやり取りが続く、お互い自由に活用できないなどのデメリットが存在します。
ローンが残っている時に調べること
離婚時に住宅ローンが残っている場合に調べることとして、誰が名義人か、オーバーローンかアンダーローンかを調べる必要があります。
名義人
ローンを組む時に誰の名義でローンを組んだかを確認する必要があります。
名義人と同時に単独名義か共同名義か、連帯保証人が誰になっているかなどを確認しましょう。
オーバーローン
オーバーローンとは家のローン残高が家の査定額よりも多い状態のことを言います。
仮に家を売却してもローンを完済できない状態です。
この場合、家は財産分与の対象にはならないという風に考えられています。
オーバーローンの場合は「マイナスの財産」になるため、家は財産として認められず、変更しない限りは現在の名義人が家のローンを払い続けることになります。
アンダーローン
アンダーローンとはローン残高が家の査定額よりも少ないことを言います。
そのため、家を売却することでローンの完済が可能です。
アンダーローンの場合は家が財産分与の対象となり、家の査定額からローン残高を引いた金額が分与の対象になります。
住宅ローンが残った時の対処法
家がオーバーローンなのかアンダーローンなのかに関係なく、ローンが残っている場合はいくつかの対処法が考えられるので、ご紹介します。
ローンの名義人が住む
一般的に住宅ローンの名義人が家の所有者です。
この場合、名義人がそのまま家に住み続けてローンを支払い続けることになります。
アンダーローンの場合は家の査定額からローン残高を引いた金額の半額を相手に代償金として支払う必要があります。
オーバーローンの場合は、財産分与の対象にはならないため、相手に引っ越してもらうことで自分の家となります。
この時に相手には何も支払う必要はありません。
しかし、相手が連帯保証人になっている場合、自分が支払えなくなったときに家に住んでない人が「連帯保証人だから」という理由でローンを払わなければならなくなります。
後でトラブルになることを避けるためにも、相手を連帯保証人から外す手続きを行いましょう。
ローンの名義人でない方が住む
ローンの名義人が夫で、離婚した際に名義人でない妻などが住む場合です。
この場合、住む人と住宅の所有者が別の人間になるため混乱が発生することがありますので、ローンの名義を相手に変えておくことが必要です。
相手に充分な資力があるなら金融機関で名義変更を行える可能性はありますが、応じてもらえない場合は、相手が新たに住宅ローンを借り入れ、前のローンを返すことで名義変更ができます。
充分な資力がない場合は、名義人とは別の人間が事実上住んでいることになりますが、所有者でないためローンを払わなくなったときに追い出される可能性があります。
名義人でない人が住む場合、アンダーローンの場合は名義を変更するかしないかで代償金を払うかが変わり、名義変更しない場合は払わないことが一般的です。
家を売却する
どちらも家に住まない場合は、ローンが残ったままの住宅を売却するという方法があります。
アンダーローンの場合は査定額でローンが完済できるので、通常売却でローン額や仲介手数料を引いた金額を受け取ることができます。
しかし、オーバーローンの場合は査定金額で完済ができないので、売却方法は金融機関の許可を取り、売却する任意売却です。
売却した金額がローン返済に充てられるので、手元にお金は入りません。
また、売却後も名義人がローン残高を払う必要があります。
まとめ
離婚時に住宅ローンが残った家の対処法についてご紹介してきました。
離婚となるといろんな問題が山積して、余裕がなくなることもあり、確認作業がおろそかになることも考えられます。
名義変更などにも時間がかかるので、早めに家の査定や、名義人の確認を行うようにしましょう。
