離婚にあたって最も判断が難しい財産のひとつが、住宅ローンの残っている自宅です。不動産そのものの分け方に加えて、ローンの名義や連帯保証の関係をどう整理するかという問題が重なります。
特に、配偶者の住宅ローンについて連帯保証人や連帯債務者となっている場合、離婚してもその立場は当然には解消されません。この点を知らないまま離婚を成立させ、後年になって返済を求められるという事態も起こりえます。
この記事では、住宅ローンの契約形態ごとの違い、離婚後も残る責任の内容、連帯保証から外れるための方法、選択肢ごとの進め方について整理します。
① まず契約の形態を確認する
住宅ローンの契約には、いくつかの形態があります。ご自身がどの立場にあるかによって、離婚後に負う責任の内容が変わります。
| 契約形態 | 内容 | 離婚後の責任 |
|---|---|---|
| 単独債務 | 一方のみが借入れを行い、他方は関与しない | 借入れをした側のみが返済義務を負う |
| 連帯保証 | 主債務者が返済できない場合に保証人が支払う | 主債務者が滞納すれば請求を受ける |
| 連帯債務 | 二人がそれぞれ全額の返済義務を負う | 離婚後も全額について責任を負い続ける |
| ペアローン | それぞれが別個に借入れを行い相互に保証 | 自分の借入れに加え相手の保証責任も残る |
契約内容の確認方法
金銭消費貸借契約書や、借入時に金融機関から交付された書類で確認できます。手元にない場合は、金融機関に問い合わせることで契約内容を教えてもらえます。 また、法務局で不動産の登記事項証明書を取得すると、抵当権の設定状況から債務者が誰であるかを確認できます。共有名義になっているかどうかも、あわせて確認できます。
② 離婚しても連帯保証は当然には外れない
誤解されやすいのが、離婚によって連帯保証や連帯債務の関係が解消されるという理解です。
金融機関との契約は夫婦間の取り決めに影響されない
連帯保証や連帯債務は、金融機関との間で結ばれた契約です。夫婦間で「離婚後のローンは夫が全額支払う」と取り決めても、その合意は金融機関に対しては効力を持ちません。 離婚協議書や公正証書に記載していたとしても、これは当事者間の約束にとどまります。主債務者が返済を怠れば、金融機関は連帯保証人に対して請求を行うことができます。
実際に問題となる場面
離婚後しばらくは返済が続いていても、相手方が転職や再婚などによって生活状況が変わり、返済が滞ることがあります。金融機関からの通知で初めて滞納を知るというケースも見受けられます。 すでに自宅を出て別の住まいで生活している場合でも、連帯保証人としての責任は残っているため、請求を受ける立場に変わりはありません。 夫婦間の取り決めと、金融機関との契約は別のものとして扱われます。 離婚協議書に返済の分担を記載することには意味がありますが、それによって連帯保証から外れるわけではありません。 連帯保証の解消を望まれる場合は、金融機関との間で別途手続きが必要となります。
③ 連帯保証から外れるための方法
連帯保証人や連帯債務者の立場を解消するには、いくつかの方法が考えられます。いずれも金融機関の承諾が前提となります。
方法1 借り換えを行う
自宅に住み続ける側が、単独の名義で新たに住宅ローンを組み直し、これまでのローンを完済する方法です。従前の契約が消滅するため、連帯保証の関係も解消されます。 実現するには、借り換える側に単独で審査を通過できるだけの収入と信用が必要です。収入合算によって借入れを行っていた場合には、審査が通らないこともあります。
方法2 代わりの連帯保証人を立てる
金融機関の承諾を得たうえで、別の方に連帯保証人となってもらう方法です。相手方のご親族などが候補となります。 ただし、金融機関は当初の審査に基づいて融資を実行しているため、保証人の変更に応じないことも少なくありません。代わりの方の収入や資産が十分であることが求められます。
方法3 自宅を売却する
自宅を売却し、その代金でローンを完済すれば、ローンそのものが消滅するため連帯保証の問題も解消されます。最も確実な方法といえます。 売却代金がローン残高を上回る場合（アンダーローン）は、残った金額を財産分与の対象として分けることになります。下回る場合（オーバーローン）には、不足分をどう負担するかという別の課題が生じます。
方法4 ローンを完済する
預貯金や親族からの援助によってローンを完済できる場合には、抵当権を抹消し、連帯保証も解消されます。財産分与の中で資金を確保できるかどうかが検討の対象となります。
④ 自宅をどうするかの選択肢
ローンの整理とあわせて、自宅そのものをどうするかを決める必要があります。主な選択肢を整理します。
選択肢1 売却して清算する
最もわかりやすい方法です。売却代金でローンを完済し、残額があれば分与します。所有関係もローンの関係も清算されるため、離婚後に相手方との関わりが残りません。 オーバーローンとなる場合には、不足分を預貯金から補うか、任意売却という方法を検討することになります。金融機関との調整が必要となるため、専門家を交えて進めることが多い場面です。
選択肢2 どちらかが住み続ける
お子さまの学校の関係などから、住み慣れた家に住み続けたいというご希望はよくあります。この場合、住み続ける側が単独でローンを引き受けられるかが検討の中心となります。 収入や勤続年数によっては借り換えの審査が通らないこともあります。その場合、名義とローンは相手方のまま、居住だけを続けるという形も考えられますが、後述する不安定さを伴います。
選択肢3 名義とローンはそのままで住み続ける
相手方の名義とローンを維持したまま、実際には自分と子どもが住み続けるという形です。当面の生活を変えずに済む一方で、いくつかの不安定さを抱えます。
- 相手方が返済を怠れば、住まいを失う可能性がある
- 相手方が第三者に売却してしまうおそれがある
- 相手方が自己破産した場合、住宅が処分される可能性がある
こうした形を選ばれる場合には、公正証書で取り決めを明確にしておく、返済状況を確認できるようにしておくといった備えを検討することになります。
⑤ アンダーローンとオーバーローンで扱いが変わる
財産分与において自宅をどう評価するかは、不動産の時価とローン残高の関係によって変わります。
| 状態 | 内容と財産分与での扱い |
|---|---|
| アンダーローン | 時価がローン残高を上回る。差額が財産分与の対象となる。 |
| オーバーローン | 時価がローン残高を下回る。差額はマイナスとなり、原則として分与の対象財産にはならない。 |
時価の調べ方
不動産の時価は、複数の不動産会社に査定を依頼して把握するのが一般的です。売却を前提としない場合でも、査定書を取得しておくことで、財産分与の協議の材料となります。 固定資産税評価額や路線価は実勢価格と乖離することがあるため、これらのみで判断するのは適切でない場合があります。
オーバーローンの場合の考え方
オーバーローンの不動産は、財産分与においてプラスの財産として扱われません。ただし、他にプラスの財産がある場合、全体としてどのように清算するかを協議することになります。 マイナス分を分担するかどうかについては、名義や居住の継続といった事情を踏まえて話し合うことになります。
⑥ 話し合いを進める際の手順
手順1 契約内容と残高を確認する
金融機関から残高証明書を取り寄せ、現在の残高を確認します。あわせて、契約書で自分の立場（債務者・連帯保証人・連帯債務者）を明らかにします。
手順2 不動産の時価を把握する
複数社の査定を取得し、おおよその時価を把握します。アンダーローンかオーバーローンかによって、その後の選択肢が変わってきます。
手順3 金融機関に相談する
名義変更や借り換えを検討される場合には、早い段階で金融機関に相談されることをお勧めします。承諾が得られるかどうかによって、実現できる選択肢が絞られるためです。 金融機関によっては、離婚に伴う名義変更の取り扱いについて、あらかじめ方針を示している場合もあります。
手順4 取り決めを書面にする
合意した内容は、離婚協議書にまとめ、公正証書とすることを検討します。返済の分担、滞納した場合の取り扱い、将来売却する場合の条件などを具体的に記載しておくことで、後の争いを防ぎやすくなります。
⑦ あわせて確認しておきたいこと
団体信用生命保険の取り扱い
住宅ローンを組む際には、団体信用生命保険（団信）に加入しているのが一般的です。これは、債務者が亡くなった場合などにローン残債が保険で支払われる仕組みです。 団信は債務者に紐づくものであり、財産分与の対象となる独立した資産ではありません。ただし、名義変更や借り換えを行う場合には、新たに団信への加入が必要となります。健康状態によっては加入できず、借り換えが実現しないこともあるため、この点も確認しておく必要があります。
名義変更・借り換えに伴う費用
借り換えを行う場合には、事務手数料・保証料・登記費用・印紙代といった諸費用が生じます。借入額によりますが、数十万円程度を見込んでおく必要があります。 売却する場合にも、仲介手数料や抵当権抹消の登記費用がかかります。手元に残る金額を試算する際には、これらの費用を差し引いて考えることになります。
住宅ローン控除への影響
住宅ローン控除の適用を受けている場合、その住宅に居住しなくなると、原則として控除が受けられなくなります。自宅を出る側が名義人であるときには、この点も踏まえて検討することになります。 税務の取り扱いについては個別の事情によって判断が分かれるため、税理士や税務署に確認されるとよいでしょう。
⑧ よくあるご質問
Q. 離婚協議書に「ローンは夫が全額支払う」と書けば、連帯保証から外れられますか。
A. 離婚協議書は夫婦間の取り決めであり、金融機関に対する効力はありません。連帯保証人としての立場は残るため、主債務者が滞納した場合には請求を受けることになります。連帯保証から外れるには、借り換えや保証人の交代など、金融機関の承諾を得る手続きが必要です。
Q. 相手が住み続けますが、私の名義のままです。売却されるおそれはありませんか。
A. 名義がご自身であれば、相手方が単独で売却することはできません。ただし、ご自身が売却を望んだ場合に相手方が退去に応じるかという別の問題が生じます。将来売却する場合の取り扱いについて、あらかじめ取り決めておかれるとよいでしょう。
Q. オーバーローンの家に住み続けたいのですが、可能でしょうか。
A. 借り換えの審査が通れば可能ですが、オーバーローンの場合は担保価値が不足するため、審査は厳しくなる傾向があります。不足分を現金で補う、親族に援助を求めるといった方法を組み合わせることも検討されます。まずは金融機関に相談し、実現可能性を確認することになります。
Q. 相手が返済を滞納し、私に請求が来ました。どうすればよいですか。
A. 連帯保証人として請求を受けた場合、支払いに応じる義務があります。支払った金額については、主債務者である相手方に対して求償することができます。ただし、相手方に資力がなければ回収は困難です。滞納の連絡を受けた段階で、早めにご相談いただければと思います。
まとめ
離婚時の住宅ローンについて、本記事で整理した内容を振り返ります。
- まず契約形態（単独債務・連帯保証・連帯債務・ペアローン）を確認することが出発点となる
- 離婚しても連帯保証や連帯債務は当然には解消されない
- 離婚協議書での取り決めは夫婦間の約束であり、金融機関には効力が及ばない
- 連帯保証から外れるには、借り換え・保証人の交代・売却・完済といった方法がある
- いずれの方法も金融機関の承諾が前提となるため、早い段階での相談が必要
- アンダーローンかオーバーローンかによって、財産分与での扱いが変わる
- 名義とローンを相手方に残したまま住み続ける形は、いくつかの不安定さを伴う
「連帯保証人になっているが、どう整理すればよいかわからない」「自宅に住み続けたいが方法があるか知りたい」といったご相談を承っております。契約の状況を伺ったうえで、取りうる選択肢をご一緒に整理いたします。
