1 離婚と住宅ローンの問題とは 

結婚し、住宅ローンを組んでマイホームを購入する、というのは多くの夫婦が経験していることです。そして、離婚の際にまだ住宅ローンを支払っている家庭もよくあることです。
しかし、離婚時にこのローン付き住宅の処理をめぐって協議が難航することが、非常に多いのです。
なぜ難航するかというと、①住宅をどのように処分するのか(売却するのか、そのままどちらかが住み続けるのか)、②残った住宅ローンを誰が負担するか、が問題となるからです。
住宅問題は、離婚の際に扱う問題の中でも、非常に難しい問題の一つなのです。

2 ローンつき住宅の処理方法は?

では、ローン付き住宅の処理はどのように行われているのでしょうか。
ローン付き住宅の処理は、住宅の現在の価値と、現在のローン残額によって、大きく二つに分けて考える必要があります。

 

1.住宅の価値>ローン残額の場合

たとえば、いま自宅を売却すれば3000万円で売れるのに対し、ローン残額が1000万であるとします。
この場合は、住宅の価値がローン残額を上回っていますから、仮に自宅を売却してローンを返済すれば、手元には2000万円の現金が残ります。
つまり、この住宅には、現在2000万円の価値があると言えます。
これは、財産分与の対象となります。
あとは、原則として2分の1ずつ夫婦間で分配すればよいという話になります。
住宅を売却する場合には、それぞれが1000万円ずつ受け取れるという話になります。

さて、ここで、この住宅を手放さず、夫婦の一方が住み続ける場合には、どうなるのでしょうか。
この場合は、住み続けた方が、出て行った方に対して、1000万円を支払わないといけないということになります。
つまり、1000万円のお金を用意しなければならなくなるのです。

 

2.住宅の価値<ローン残額の場合

たとえば、いま、自宅を売却すれば1000万円で売れるけれども、ローン残額が2000万円あるという場合です。
いわゆるオーバーローンという状態です。
この場合、不動産の価値は計算上マイナスとなるため、財産分与の判断としては、この自宅に経済的価値はないという扱いになります。
つまり、財産分与の対象とはなりません。
そうなると、自宅を売った場合の残り1000万円のローンは、各自がそのまま債務について責任を負うという形になります。

 

3. 住宅ローンは誰が借りているのか、保証人になっているのか

オーバーローンの住宅の場合は、ローンを組んだ名義人や保証人が、そのまま責任を負うということは先ほど述べました。
では、住宅ローンを

①    夫婦の一方だけが借りているのか、連帯して借りているのか
②    夫婦の一方が連帯保証になっているのか
などが問題となります。

夫婦の一方だけが住宅ローンを組んでいる場合は、金融機関との関係では、その者だけが債務者ですから返済義務を負い、もう一方は返済義務を負わないということになります。
しかし、夫婦で連帯債務者になっている場合は、金融機関にたいして、夫婦の両方が負債の全額を支払う必要があります。
夫婦の一方が連帯保証人になっている場合は、金融機関からお金を借りている者(主債務者といいます)が支払いを滞らせた場合は、主債務者に代わって支払う義務があります。
金融機関に対しては、基本的に、ローンを半分にしてほしいとか、離婚したから保証人を外してほしいとかなどということはできません。

3 ローン付き住宅の問題

これ以外にも、住宅ローン債務のある物件については、住宅の所有は誰の名義になっているのか、夫婦共同名義なのか、一方だけの名義なのか、離婚後には誰が住むことになるのか、という点も絡んできて、大変複雑な問題になってきます。
ローン付き住宅がある場合には、早めに弁護士にご相談ください。